Diandra Serpong Village Perumahan Grand Aropala Makassar - By PT. Patiarase Propertindo Ditania Properti

Perumahan Grand Aropala Makassar  
By PT. Patiarase Propertindo
Terletak di Jl. Tamangapa Raya Makassar
(ujung prampatan Jl.Hertasmimg Baru (sekrg Jl. Tn Abdul Razak), lalu belok ke arah kiri sekitar 800 meter mengarah ke Antang, dan perumahan terletak pada kiri jalan.

Untuk Pemasaran Silahka Kontak
0813 5484 8866
Untuk Proses Cas Maupun KPR. Jika KPR kami siap membantu konsultasu kelangkapan berkas.

 Berikut Type/Model Bangunan dari Perumahan Grand Aropala Makassar

Jalanan Utama Sangat Lebar

Jl. Tamangapa Raya Makassar (depan gerbang)

Gerbang Masuk - Security 24 jam

Fasilitas Perumahan
( Klinik, Mini Market, Marketing Gallery)

Diandra Serpong Village Properti News : Harga Rumah di Balikpapan Tembus 5 Miliar per Unit! Ditania Properti

BALIKPAPAN, KOMPAS.com - Berkembangnya pasar properti di daerah, meninggalkan rekor-rekor baru yang tak kalah mengejutkan dengan pasar properti di kawasan Jabodetabek. Catatan terbaru adalah pencapaian harga rumah di Citra Bukit Indah Balikpapan. 

Harga rumah baru di kompleks hunian yang dikembangkan Ciputra Group melalui PT Ciputra Bangun Mitra itu saat ini sudah menembus angka Rp 5 miliar per unit untuk harga tertinggi. Adapun untuk harga terendahnya senilai Rp 2,5 miliar per unit. 

Menurut Project Manager PT Ciputra Bangun Mitra, Ardian Hendra, para pembeli rumah tersebut sebagian besar didominasi oleh pebisnis dari luar kota, yaitu Samarinda, Makassar, Manado, Jakarta, dan Surabaya.



"Selain pembeli domestik, para ekspatriat juga banyak yang menjadikannya sebagai hunian melalui home ownership program. Bahkan, baru-baru ini ada investor asal Jepang membeli beberapa unit," beber Ardian kepada Kompas.com, Rabu (7/5/2014). 

Tingginya harga rumah baru tersebut, lanjut Ardian, tak lain karena dipicu harga lahan yang juga sudah selangit. Untuk lahan di dalam kawasan pengembangan Citra Bukit Indah, saat ini sudah bertengger di angka Rp 5 juta hingga Rp 7 juta per meter persegi. 

"Sedangkan mendekati jalan raya bisa mencapai Rp 15 juta per meter persegi, dan di dalam kawasan CBD Balikpapan berkisar antara Rp 15 juta hingga Rp 30 juta per meter persegi," tandas Ardian. 

Selain Ciputra Group, pengembang Nasional lain yang membangun kompleks perumahan adalah Sinarmas Land dengan Grand City, Cowell Development dengan Borneo Paradiso, Wika Realty yang menggarap pasangan dan keluarga muda melalui Tamansari Bukit Mutiara.

Diandra Serpong Village Cara mudah untuk membeli rumah Ditania Properti

Cara mudah untuk membeli rumah

Informasi ini dapat membantu anda untuk membeli/ memiliki rumah dengan memanfaatkan kredit kepemilikan rumah (KPR). Adapun cara yang terbaik dan benar adalah langsung berhubungan dengan lembaga penyalur KPR. KPR merupakan transaksi yang rumit, dan lembaga penyalur KPR adalah pihak yang tepat untuk bertanya. Jadi, jangan sungkan untuk bertanya kepada mereka. Unit pelayanan konsumennya akan dengan senang hati membantu. Mereka akan membantu memperkirakan besar KPR yang sesuai dengan kemampuan keuangan anda, agar tidak �besar pasak dari tiang�. Dengan menyadari kemampuan keuangan terlebih dahulu, upaya pencarian rumah impian akan lebih terarah.

Tips untuk memilih lembaga penyalur KPR

• Perlu diketahui bahwa lembaga penyalur KPR adalah teman anda! Bukan sekedar tempat untuk meminjam uang. Anda akan berhubungan dengan lembaga tersebut untuk jangka waktu yang lama, yaitu selama jangka waktu KPR. Dan ini bukanlah waktu yang singkat. Oleh karenanya anda harus betul-betul dapat memilih lembaga penyalur KPR yang dapat membuat anda merasa nyaman dan anda harus yakin akan pilihan anda.

• Buatlah daftar nama lembaga penyalur KPR. Bertanyalah kepada beberapa teman tentang pengalamannya berhubungan dengan mereka. Carilah informasi dari surat kabar atau majalah tentang produk KPR yang ditawarkan.

• Temuilah unit pelayanan konsumen dari beberapa lembaga penyalur KPR. Sampaikan keinginan dan harapan anda. Bandingkan pelayanan yang satu dengan yang lainnya dalam menjawab pertanyaan anda. Anda tentu dapat merasakan perbedaan cara mereka melayani anda.

• KPR adalah suatu transaksi yang rumit, namun lembaga penyalur KPR yang berpengalaman dan menjunjung tinggi etika bisnis dan pelayanan, akan mampu menjelaskan hal-hal yang baik dan yang kurang menyenangkan dalam proses KPR.

Mulailah dengan mengunjungi beberapa lembaga penyalur KPR

Setiap lembaga penyalur KPR mempunyai produk dan kebijakan KPR yang berbeda. Oleh karena itu, anda perlu membandingkan produk KPR dan pelayanan yang ditawarkan mereka, sebelum menentukan pilihan:

Hal penting yang perlu anda perhatikan dalam memilih lembaga penyalur KPR : (1) Produk KPR, yang sesuai dengan kemampuan. (2) Pelayanan, yang dapat memberi rasa nyaman.

Dengan produk KPR yang sesuai dengan kemampuan, anda telah menghindarkan diri dari kemungkinan timbulnya kesulitan di kemudian hari. Pelayanan penting, karena anda akan berhubungan dengannya selama masa KPR, untuk jangka waktu yang cukup lama.

Informasi penting yang perlu diperoleh dari lembaga penyalur KPR

• Perkiraan besarnya KPR

Setelah anda menjelaskan besar penghasilan anda/ istri atau suami, maka umumnya lembaga penyalur KPR dapat memberikan perkiraan besarnya KPR yang dapat anda peroleh.

Penting untuk diketahui, bahwa jumlah perkiraan besarnya KPR belum pasti dan masih dapat berubah. Besarnya jumlah KPR yang pasti, akan tercantum dalam surat persetujuan kredit setelah anda secara resmi mengajukan aplikasi KPR.

• Tabel angsuran

Lembaga penyalur KPR menyediakan table angsuran (contoh terlampir). Anda dapat menanyakan cara membaca tabel tersebut agar anda dapat memahami bagaimana cara menggunakannya.

• Perkiraan harga rumah yang terjangkau

Jika sudah diketahui perkiraan besarnya KPR dan diperkuat dengan perkiraan besarnya uang muka yang dapat anda sediakan, maka sudah dapat dihitung perkiraan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan.

• Daftar nama pengembang dan lokasinya

Lembaga penyalur KPR sudah memiliki daftar lokasi pemukiman yang dapat dibiayainya berikut nama pengembang dan harga tipe rumah di lokasi tersebut.  Anda bisa memperoleh informasi tersebut untuk memudahkan anda dalam mencari rumah pilihan.

• Perkiraan biaya KPR

Jika sudah diketahui perkiraan besarnya KPR dan perkiraan harga rumah, maka anda juga bisa minta perkiraan besarnya biaya KPR. Dengan demikian anda bisa mengetahui berapa perkiraan dana yang harus anda sediakan di samping uang muka.

Biaya KPR umumnya mencakup biaya notaries, akta jual beli PPAT, akta perjanjian kredit, akta pemasangan hak tanggungan, premi asuransi, provisi, biaya administrasi serta biaya penilaian rumah.

• Daftar dokumen yang diperlukan

Lembaga penyalur KPR telah menyediakan daftar dokumen / data yang diperlukan sebagai kelengkapan aplikasi KPR, yang akan mereka berikan kepada anda.

Apa manfaat lain dengan mengunjungi lembaga penyalur KPR terlebih dahulu?

• Membangun rasa percaya diri

Dengan mengunjungi lembaga penyalur KPR terlebih dahulu, setelah mengetahui kemampuan keuangan anda, anda tidak perlu membuang waktu untuk melihat rumah yang harganya di luar jangkauan kemampuan anda.

• Proses pencarian rumah akan lebih mudah

Dengan mengetahui perkiraan besarnya KPR serta besarnya uang muka, maka anda sudah dapat mulai mencari rumah dengan cara mengunjungi beberapa lokasi perumahan.

Anda perlu menjelaskan kepada pengembang tentang perkiraan besarnya KPR yang akan anda peroleh serta besar uang muka yang dapat anda sediakan. Dengan demikian akan lebih mudah bagi pengembang untuk menawarkan rumah yang sesuai dengan kemapuan anda.

Selanjutnya anda/ pengembang dapat menyampaikan kelengkapan data tentang rumah pilihan anda kepada lembaga penyalur KPR untuk diproses lebih lanjut.

CARA MEMILIH PRODUK KPR DAN MEMILIH RUMAH

Memilih produk KPR yang sesuai dengan kemampuan

Membeli rumah dengan memanfaatkan KPR bisa jadi merupakan transaksi terbesar dan yang paling rumit. Tersedianya berbagai jenis KPR, dapat membuat anda bertambah bingung. Namun demikian, bertagam penawaran, bisa juga diartikan terbukanya peluang untuk memilih, asalkan anda tahu apa uang anda cari dan bagaimana mendapatkannya. Informasi berikut ini akan membantuk untuk memilih KPR yang tepat.

Tips untuk memilih Produk KPR

• Angsuran KPR

Yang paling mudah adalah dengan membandingkan besarnya angsuran KPR yang ditawarkan oleh beberapa lembaga penyalur KPR. Dengan jumlah KPR yang sama, jangka waktu yang sama, anda bisa mengetahui lembaga mana yang menawarkan KPR dengan angsuran yang lebih kecil.

Perbandingan sebaiknya tidak dilakukan terhadap besarnya suku bunga, juga karena bisa saja suku bunga sama, dan jumlah KPR sama, tetapi jumlah angsurannya berbeda.

• Suku bunga tetap atau tidak tetap

Suku bunga tetap atau fixed. Dengan suku bunga tetap, maka angsuran KPR tidak berubah selama masa KPR. Pastikan jangka waktu berlakunya suku bunga tetap ini. Umumnya lembaga penyalur KPR menawarkan suku bunga tetap untuk waktu tertentu, setelah itu berlaku suku bunga tidak tetap.

Suku bunga tidak tetap atau floating, artinya tingkat suku bunga bisa berubah tergantung gejolak bunga pasar. Biasanya suku bunga tidak tetap lebih rendah dari suku bunga tetap. Jika lembaga penyalur KPR menawarkan tingkat bunga tidak tetap, maka ketika bunga pasar turun, umumnya bunga KPR yang ditawarkan kepada masyarakat juga akan turun. Demikian juga sebaliknya. Ketika bunga pasar naik, bunga KPR ikut naik.

• Angsuran tetap

Adakalanya lembaga penyalur KPR menawarkan produk �angsuran tetap� yang dapat mengakibatkan jangka waktu KPR menjadi lebih panjang/atau pendek.

KPR dengan angsuran tetap, artinya jumlah angsuran KPR yang dibayarkan setiap bulan akan tetap jumlahnya, namun jangka waktu KPR bisa brubah, lebih panjang atau pendek, tergantung kepada fluktuasi tingkap bunga pasar.

• Perubahan suku bunga

Setiap lembaga penyalur KPR mempunyai kebijakan yang berbeda tentang perubahan suku bunga. Sebaiknya anda menanyakan apakah mereka berhak setiap saat melakukan perubahan suku bunga atau berdasarkan kriteria/atau tolak ukur tertentu.

Anda juga perlu menanyakan, jika terjadi penurunan bunga KPR, apakah penurunan ini juga akan diberlakukan terhadap KPR yang sudah dicairkan sebelumnya. Adakalanya, jika bunga turun, maka suku bunga baru hanya diberlakukan terhadap konsumen baru dan tidak berlaku bagi nasabah KPR yang sudah menikmati KPR. Pastikan syarat tersebut tercantum dalam perjanjian kredit.

• Menurunnya sisa KPR karena angsuran

Pembayaran angsuran yang anda lakukan setiap bulan, terdiri dari komponen pokok yang akan mengurangi sisa KPR dan komponen bunga yang akan menjadi pendapatan lembaga penyalur KPR. Pada awal masa KPR, komponen bunga akan lebih besar daripada pokok dan selanjutnya komponen bunga akan meningkat sampai KPR lunas.

Ada bank yang menghitung penurunan sisa KPR setiap bulan setelah menerima pembayaran angsuran bulanan. Ada pula bank yang menghitung penurunan sisa KPR setiap tahun setelah menerima 12 kali angsuran. Cara membedakannya adalah bahwa angsuran yang menurun setiap bulan lebih kecil dari angsuran yang menurun setiap tahun meskipun besaran bunganya sama.

• Pelunasan KPR sebelum waktunya

Umumnya lembaga penyalur KPR memberikan kesempatan kepada anda untuk melunasi KPR sebelum waktunya dengan syarat-syarat tertentu.

• Biaya KPR

Biaya KPR mencakup biaya penilaian, biaya notaris, akta jual beli PPAT, akta perjanjian kredit, akta pemasangan hak tanggungan, premi asuransi kebakaran, permi asuransi jiwa kredit dll. Biaya KPR harus dilunasi sebelum akad kredit.

Hal yang akan menjadi pertimbangan lembaga penyalur KPR

Kebanyakan orang merasa takut menghubungi lembara penyalur KPR karena merasa khawatir jika aplikasi KPR-nya akan ditolak. Pada kenyataannya, lembaga tersebut justru akan mencari cara terbaik untuk dapat memberikan KPR yang sesuai dengan kemampuan, karena itu merupakan bisnis mereka. Dalam proses aplikasi KPR, mereka ingin mengetahui:

• Penghasilan dan pengeluaran

Mereka ingin tahu berapa besar penghasilan, sumber penghasilan serta seberapa jauh kestabilan penghasilan anda. Apabila anda memiliki penghasilan lain di luar gaji, atau istri/atau suami juga memiliki penghasilan, sebaiknya beritahukan agar mereka dapat memperhitungkan penghasilan tambahan ini dalam membantu kestabilan penghasilan anda.

Mereka juga ingin mengetahui pengeluaran anda termasuk hutang jangka panjang lain seperti angsuran atas pinjaman kendaraan bermotor, alat elektronik serta cara dan kebiasaan dalam menggunakan kartu kredit.

• Disiplin membayar hutang

Mereka ingin tahu tingkat disiplin anda dalam mengembalikan KPR. Apabila anda pernah mempunyai masalah dalam pembayaran hutang pada masa lalu, sebaiknya bicarakan hal ini secara terbuka dengan mereka dengan menyerahkan bukti yang diperlukan. Dengan keterbukaan ini, kemungkinana besar tak ada hal yang perlu dirisaukan.

• Kebiasaan menabung

Mereka ingin tahu bagaimana kebiasaan anda menabung serta pengelolaan tabungan tersebut.

• Hasil penilaian rumah

Mereka juga akan mempertimbangkan hasil penilai atas rumah berikut tanah yang akan dijadikan agunan KPR. Penilaian dilakukan atas rumah yang telah siap huni. Hasil penilaian bisa lebih besar dari harga jual, atau lebih kecil dari harga jual atau sama dengan harga jual.

• Uang muka

Besarnya uang muka tergantung dari kebijakan lembaga penyalur KPR tentang maksimum KPR yang dapat diberikan, dan hasil penilaian rumah dan tanah yang akan dibeli.

Contoh: jika anda memenuhi syarat untuk mendapatkan KPR sebesar Rp.21 juta dan ingin membeli rumah seharga Rp.30juta sedangkan maksimum KPT yang dapat diberikan adalah 70%, berapa uang muka yang anda harus sediakan? Apakah Rp.9 juta? Blum tentu, tergantung mana yang lebih rendah antara harga jual dengan hasil penilaian. Mari kita simak contoh perhitungan berikut ini:

Jika hasil penilaian rumah adalah Rp.28 juta meskipun harga jualnya Rp.30 juta, maka besarnya KPR adalah Rp.19,6 juta (70% x Rp.28 juta). Berarti anda harus menyediakan uang muka sebesar Rp.10,4 juta (Rp.30 juta-Rp.19,6juta)

Jika hasil penilaian rumah adalah Rp.35juta meskipun harga jualnya Rp.30juta, maka besarnya KPR adalah Rp.21juta (70% x Rp.30juta) berarti anda cukup menyediakan uang muka Rp.9 juta (Rp.30juta � Rp.21juta).

Untuk lebih jelasnya, anda dapat meminta saran dari unit pelayanan konsumen dari lembaga penyalur KPR jika anda menghadapi masalah uang muka.

Tips untuk memilih rumah

Hal-hal yang perlu anda perhatikan ketika memilih rumah:

• Jarak lokasi permukiman dengan tempat kerja atau tempat tinggal keluarga; lokasi bebas banjir; adakah Saluran Tegangan Tinggi PLN, berapa jaraknya ke lokasi permukiman.
• Tersedianya sarana transportasi yang memadai.
• Prasarana lingkungan seperti pasar tradisional, pasar swalayan, sekolah, tempat ibadah, puskesmas, rumah sakit dan lain-lain.
• Sarana lingkungan termasuk saluran pembuangan air kotor di lokasi, tersedianya jaringan listrik, air bersih dan telepon.
• Kualitas bangunan termasuk saluran air kotor, instalasi air bersih serta septitank dan resapannya.
• Khusus rumah bekas, maka periksalah:
  
  
  • PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
  • Tagihan PLN, PAM, Telepon,
  • Meteran listrik, dan lain-lain.

APLIKASI KPR

Mengajukan aplikasi KPR

Proses pengajuan aplikasi KPR dapat menjadi pengalaman transaksi keuangan yang paling rumit. Adalah wajar jika timbul kesan seolah-olah lembaga penyalur KPR ingin mengetahui semua hal mengenai diri dan keadaan keuangan anda. Memang anda tidak perlu menceritakan seluruh aspek kehidupan, namun bukan mustahil dalam beberapa situasi, lembaga penyalur KPR merasa perlu untuk menanyakannya.

Umumnya, yang ingin diketahui berkisar kepada aspek identitas pribadi, pekerjaan, keuangan dan informasi tentang rumah yang akan anda beli. Oleh karena itu siapkan dokumen yan lengkap yang berkaitan dengan ketiga hal tersebut.

Siapkan seluruh dokumen yang diperlukan secara lengkap dan benar

Cara terbaik agar proses pengajuan aplikasi KPR menjadi lebih mudah dan cepat adalah mempersiapkan semua dokumen anda dan istri/suami. Umumnya lembaga penyalur KPR telah menyediakan daftar dokumen apa saja yang perlu anda siapkan, diantaranya :

• Surat bukti diri seperti KTP, SIM, paspor anda dan istri/suami
• Surat nikah (bagi yang telah menikah)
• Kartu keluarga
• Riwayat pendidikan dan pekerjaan
• Bukti penghasilan
• Perjanjian pengikatan  jual beli dengan pengembang/penjual
• Bukti pembayaran uang muka
• Perjanjian pinjaman jika anda memiliki pinjaman lain.

Apa yang akan dilakukan terhadap aplikasi KPR anda?

Bagi anda, menyerahkan aplikasi KPR akan merupakan suatu langkah besar. Namun bagi lembaga penyalur KPR, ini baru merupakan langkah awal. Aplikasi, berikut seluruh data dan dokumen pendukung, akan mulai diproses dengan tahapan yang secara garis besar sebagai berikut :

• Tahap verifikasi

Verifikasi adalah suatu proses pemeriksaan ulang atas kebenaran data dan informasi yang anda berikan termasuk pemeriksaan ulang kepada pihak yang terkait. Jika informasi yang diberikan ternyata berbeda dengan hasil verifikasi, maka lembaga penyalur KPR akan menyelesaikan maslah perbedaan itu terlebih dahulu sebelum proses dilanjutkan. Oleh karena itu penting untuk sebelum dilanjutkan. Oleh karena itu penting untuk memberikan informasi yang tepat, benar dan akurat.

• Tahap analisa resiko

Petugas analisa kredit, akan menganalisa aplikasi dan hasil verifikasi. Disinilah semua informasi akan dikaji dan dipertimbangkan terutama berkaitan dengan data tentang pendapatan, pengeluaran, kekayaan dan kewajiban keuangan.

• Tahap keputusan KPR

Hasil analisa resiko dan rekomendasinya akan dikirim kepada pejabat yang berwenang untuk mendapat keputusan apakah aplikasi KPR disetujui atau ditolak. Setiap lembaga  penyalur KPR mempunyai standar kebijakan KPR yang berbeda. Bisa saja aplikasi anda ditolak, namun disetujui oleh lembaga penyalur KPR lainnya.

Berapa lama waktu proses penerbitan keputusan KPR?

Waktu menunggu dari pengajuan aplikasi sampai diterbitkannya keputusan, adalah masa yang paling menggelisahkan.

Lamanya waktu proses berbeda dari satu lembaga penyalur KPR ke lembaga penyalur KPR lainnya. Kadangkala lamanya proses penerbitan keputusan disebabkan karena suatu hal yang berada diluar kemampuan lembaga penyalur KPR seperti proses verifikasi.

Jika anda memberikan informasi yang lengkap dan akurat, berarti anda telah membantu mempercepat proses aplikasi.

Anda jangan gusar, jika setelah menunggu, ternyata masih ada informasi atau data yang diminta. Hal itu bisa terjadi karena lembaga penyalur KPR bersungguh-sungguh memerlukan informasi tambahan dan ingin membantu anda. Dimintai informasi tambahan bukanlah suatu hal yang perlu ditakuti.

Jika akan bepergian, anda harus selalu siap untuk dihubungi. Jika anda ingin mengetahui sampai dimana prosesnya, anda dapat menghubungi lembaga penyalur KPR. Namun perlu diingat bahwa proses KPR membutuhkan waktu, menelepon tiap saat tidak akan mempercepat proses tersebut.

Keputusan KPR

• Jika aplikasi KPR anda disetujui, anda akan diberitahu melalui surat keputusan kredit.
• Pada umumnya, surat keputusan kredit diberikan dalam rangkap dua; lembar asli untuk anda dan tembusan atau foto copy dikembalikan kepada lembaga penyalur KPR setelah anda tandatangani. Bersamaan dengan surat keputusan kredit, umumnya anda juga diberitahu mengenai kepastian besarnya biaya KPR yang harus segera dilunasi sebelum akad kredit dilaksanakan.
• Umumnya lembaga penyalur KPR juga memberitahu tentang dokumen apa saja yang harus dibawa dan siapa saja yang harus hadi pada saat akad kredit
• Jika aplikasi KPR ditolak, maka penolakan tersebut akan diberitahukan secara tertulis.

demikian dikutip dari SMF

Diandra Serpong Village Cara Jual-Beli Rumah yang Masih Sementara Dicicil (KPR) Ditania Properti

Cara Jual-Beli Rumah yang Masih Sementara Dicicil (KPR)

sumber gambar : google.com

Mungkin dari sekian banyaknya debitur yang ada di bank (yang memiliki KPR), akan bertanya-tanya �apakah saya bisa menjual agunan saya yang sementara di kredit (KPR) di sebuah bank?�.

Atau mngkin bagi anda yang baru berniat ingin mengajukan KPR bertanya-tanya; �apakah saya bisa membeli rumah yang sementara di KPR-kan / dijaminkan di bank?� kedua pertanyaan tersebut dapat dijawab dengan kata �Yes You Can!� (iya anda bisa).

Bagaimana prosedurnya?

Tentunya kebijakan setiap bank berbeda-beda seperti yang pernah saya bahas di halaman lain di blog ini. Secara umum menjual agunan (rumah/ruko/apartment yang sementara dijaminkan) harus memenuhi beberapa persyaratan (secara umum), antara lain:

• Kredit harus sudah berjalan di atas satu tahun (untuk menghindari nilai pinalti yang tinggi)
• Bangunan harus sudah jadi 100% (apa bila pemilik membeli Indent sebelumnya)
• Agunan harus sudah memiliki sertipikat yang terpecahkan/split (tidak lagi menjadi satu kesatuan dengan sertipikat induk/yg ukurannya besar).
• Memiliki IMB
• PBB walaupun masih induk bukan masalah
• Notaris umumnya disediakan  oleh bank pemegang hak.
• Pemilik agunan membayar pinalti ke bank pemegang hak (besarnya sesuai kebijakan masing-masing bank)
• Bila agunan dijaminkan di bank A, kemudian pembeli menghendaki di proses pengajuan KPR ke bank B, maka pemilik agunan (debitur) waajib meng-copy sertipikat, IMB, dan PBB serta STTS (bukti setoran pajak terbaru)
• Namun jika agunan yang akan dibeli di bank A  kemudian anda mengajukan KPR pada bank A juga, maka anda hanya memersiapkan data pribadi anda dan data pekerjaan anda. Data agunan akan disiapkan oleh bank pemegang jaminan tsb.

Pada lain kasus, ada pertanyaan;

Apakah kita boleh menjual/membeli agunan yang masih Indent (rumah belum jadi dan sementara dibangun oleh pengembang) kepada pihak ke III ??

Jawabannya adalah TIDAK boleh secara sah di notaris dan dengan membalik nama di bank, mengingat rumah ybs belum terbangun dan belum memiliki pemecahan sertipikat masing-masing.  Tetapi boleh dilakukan "jual beli dibawah tangan� di notaris antara debitur dengan pembeli.

#Caranya?

Anda sebagai debitur eksisting bertemu dengan calon pembeli, melakukan kesepakatan harga di kantor notaris dan notaris akan membuatkan semaca MOU / �perjanjian jual-beli�. Perjanjian jual beli ini nantinya digunakan untuk mengambil sertipikat pada bank ybs ketika kredit sudah lunas. Mengingat nama debitur yang tercatat di bank adalah masih nama pemilik sebelumnya. Besarnya biaya  pembuatan �perjanjian jual-beli� ini antara 800 ribu hingga 1 juta rupiah.

#Apakah ada resikonya membeli dengan cara �dibawah tangan?�

Resikonya tetap ada! Misalnya:

• Jika pihak ke III sebagai pembeli tidak rutin membayar/menunggak atau bahkan macet, dimana seperti kita ketahui nama yang tercatat pada bank ybs masih atas nama debitur pertama. Jadi bank hanya mengetahui bahwa pembeli pertama melakukan tunggakan / macet (jika macet).
• Kolektor bank ybs akan menagih ke debitur tercatat, jadi siaplah untuk ditelpon.
• Karena nama yang tercatat pada bank adalah tetap debitur/pembeli pertama, maka jika terjadi penunggakan / macet todal maka tentunya yang buruk adalah nama dari debitur pertama/tercatat.
• Selanjutnya akan muncul risiko lain, misalkan jika suatu hari anda (sebagai debitur pertama tadi) hendak melakukan permohonan KPR lagi, maka rusak lah riwayat B.I anda, atau yang dikenal dengan istilah �I.D B.I Buruk� / �Kolektibilitas kurang lancar (KOL 2/3/5). Sehingga mempersulit pengajuan kredit hingga status kredit yg anda jual belikan bawah tangan tadi kembali lancar/lunas.
• Namun jika anda tetap harus  menjual agunan/jaminan anda karena terpaksa ke pihak III, (hanya melakukan pembelian �dibawah tangan� atau tidak beralih nama ke debitur berikunya di bank), maka pilihan risiko tentunya ada di tagan anda sbg pembeli pertama, sebagai debitur tercatat yang sah di bank.

#beberapa alasan menjual agunan yang masih Indent

• Kebutuhan dana/keuangan
• Menemukan agunan yang lebih bagus/strategis
• Biasanya debitur sudah memprediksi bahwa tidak sanggup lagi meneruskan kredit. Sehinga sebelum terjadi macet / disita oleh perbankan, debitur segera menjual bawah tangan / kepada pihak ke III
• dan sebagainya..

Semoga bermanfaat..

Agus Darmaputra

Follows my Twitter          : @darmapotra

Web                                   : divatra.com

Diandra Serpong Village Tips Memilih Suku Bunga KPR & Bank yang Tepat Ditania Properti

Tips Memilih Suku Bunga KPR dan Bank yang Tepat

Setiap bank memiliki berbagai strategi marketing untuk menjual programnya masing-masing. Dalam hal ini program Kredit Kepemilikan rumah (KPR) atau tergolong dalam bentuk Kredit Konsumtif. saya akan bagikan beberapa tips agar anda tak mudah terjebak dalam trik atau janji-janji �partai� sebuah bank. Sebab resikonya akan anda rasakan di kemudian hari terlebih anda terikat Perjanjian Kontrak (PK) di hadapan notaris yang tentunya legal/sah secara Hukum.

Kesalahan perhitungan juga menyebabkan terjadinya dampak kesulitan membayar angsuran, menyebabkan kredibelitas yang bruk di ID BI (bank Indonesia) istilahnya sering �batuk-batuk� hee.., atau bahkan terburuk yakni macet / pailit. Adapun beberapa hal penting yang perlu dipertimbangkan diantaranya:

Jenis bunga

Bunga Flat, kelebihan dari pilihan bunga ini yakni anda sudah tau secara pasti berapa pembayaran KPR anda sejak awal hingga lunas. Namun untuk bunga flat sayangnya diterapkan oleh bank-bank berbentuk syariah. Akan tetapi anda perlu perhitungkan berapa besarnya bunga flat yang diberikan serta berapa nilai total akhir dari rumah yang anda beli dgn fasilitas KPR melelui pembiayaan syariah. Contoh; Syariah 12% flat 10 thn, atau 13% Flat 15 thn. Untuk bank konvensional 9% flat di 1 tahun pertama, di tahun ke II 11% selama 1thn dan kemudian di tahun ke III mengikuti rate pasar atau dikenal dengan istilah effective rate/Floating. Sebenrnya ini adalah stategi tarik ulur bunga yang diterapkan baik oleh bank berbasis syariah ataupun konvensional. Namun pilihan bunga Flat untuk jumlah kredit diatas 100 juta sangat jarang kita temukan. Jadi umumnya bunga floating.

Bunga Flat Subsidi Pemerintah, beberapa bulan lalu pemerintah meluncurkan program FLPP(Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)yaitu pembiayaan perumahan diperuntukkan kepada masyarakat ekonomi bawah, dengan harga maksimum rumah 88juta dan gaji calon debitur dibawah 3,5 juta /bulan dengan suku bunga 7% � 7,5% flat hingga lunas. Namun permasalahan lain muncul yakni sedikitnya pengembang yang membangun unit rumah dengan harga tsb. Disamping itu sekalipun ada, namun lokasi dari perumahan umumnya jauh ke wilayah pinggir perkotaan serta kualitas bangunan yang kurang bagus.

Berapa Besarnya Pengembalian Pokok dan Bunga    

Banyaknya debitur yang saya temui mempunyai cukup banyak alasan yang menyebabkan keinginan untuk melakukan take over (pemindahan kredit dari satu bank ke bank lainnnya). Dari bank swasta ke bank pemerintah, atau sebaliknya. Seperti yang saya bahas diatas, umumnya seorang debitur di awal mengajukan kredit hanya tergiur dengan cepatnya proses (karena butuh cepat), besarnya LTV (persentase jumlah pencairan) yang diberikan,  serta terkecoh dengan rendahnya bunga di satu tahun pertama atau di beberapa tahun kemudian. Namun mengabaikan satu hal, yaitu Simulasi Angsuran. Lamanya pengurangan plafond (pokok pinjaman / pokok utang) baru kemudian dapat dirasakan ketika diatas 5 tahun kredit (maksudnya jumlah pinjaman tak kunjung berkurang padahal sudah diangsur bertahun-tahun). Hal inilah yang perlu anda tahu dan cermati serta pertanyakan sebelum memilih sebuah bank yang tepat.

Jadi mintalah simulasi angsuran untuk mengetahui berapa besarnya bunga dan berapa besarnya pengembalian pokok setiap bulannya selama masa kredit.

Secara sederhana, simulasi bunga dapat diibaratkan sepeti piramida terbalik. Jadi dalam artian untuk di awal tahun antara tahun 1 s/d 3 lebih besar jumlah pembayaran bunga dibanding pengembalian pokok. Atau dapat dipersentasekan jika tenor(masa kredit) anda adalah 15 tahun, maka perbandingannya 80:20 (80% bayar bunga, dan 20% penembalian pokok). Lalu di tahun ke 4 hingga tahun ke 7 perbandingan berubah menjadi 75:35 (75% bunga dan 25% pokok) kemudian di tahun ke 7 hingga ke 11 berubah lagi menjadi 60:40 (60% pembayaran bunga, 40% pengembalian pokok) tahun ke 11 hingga 15 berbanding terbalik menjadi 35:75 (35% bunga, 75% pokok). Inilah yang dimaksud dengan piramida terbalik.

Jadi tanyakanlah hal ini secara detail, lalu bandingkan antar bank sebelum anda memutuskan bak mana yang ingin anda gunakan, karena strategi dan kebijakan dari setiap bank pasti berbeda. Dan yang perlu kita ketahui bahwa umumnya setiap bisnis bisnis pasti mencari keuntungan, apapun basisnya (syariah/konvensional) dari setiap bank terutama bank di Indonesia. Jadi cermatlah dengan trik dan strategi tsb. Mungkin berbeda dengan Negara-negara maju seperti jepang, tenor KPR diberikan bank/pemerintah hingga 40 tahun dengan bunga yang �hampir� 0% ! (jadi benar-benar ke arah sosial/membantu masyarakyat).

Aturan Pelunasan Percepat

Jika pada saat pengajuan anda mengambil tenor terpanjang, angap saja 15^thnamun di pertengahan perjalanan kredit, anda tiba-tiba memiliki rejeki lebih dan ingin melunasi kedit maka anda harus ketahui dari awal bagaimana prosedur jika anda melakkan pelunasan sebelum masa kredit berakhir. Berapa dan apakah ada denda / pinalti, apakah yang dikembalikan hanya pokok saja, ataukah harus dikembalikan buka+pokonya.

Bentuk Perjanjian Kredit (PK)

Di beberapa bank yang ingin mengikat nasabahnya secara terus menerus sekalipun dengan bunga yang tinggi umumnya memberlakukan aturan tertentu untuk mengikat para debiturnya agar tdidak �kabur ke bank lain�, atau take over.

Nah yang terpenting anda perlu perhatikan sebelum melakukan tanda tangan / akad kredit yaitu bentuk PK. Jika anda murni berprofesi sebagai karyawan, maka pastikan bahwa bentuk PK-nya hanya 1 bentuk saja yakni kredit KPR (kredit konsumtif). Namun jika anda adalah seorag Karyawan yang memiliki usaha sampingan, atau anda Hanya berprofesi sebagai pengusaha/wiraswasta/professional (dokter+ada praktek, Notaris, dll). Maka tetap harus anda pastikan bentuk PK tsb. Mengapa demikian?

Di berbagai kasus, setelah masa kredit berjalan diatas 1 atau 2 tahun, banyak debitur yang mengeluhkan tingginya suku bunga floating sehingga melampaui batas kemampuan bayar (over DSR). Karena anda merasa berat / kesal / kecewa, maka anda berniat untuk melakukan take over ke bank lain (misal ke bank pemerintah) yang menawarkan bunga lebih ringan. Tetapi permasalahan muncul karena PK yang diberikan adalah 2 jenis PK. pada awal kredit. Yaitu PK berupa KPR murni (kredit konsumtif), namun dicampurkan dengan Kredit Modal Kerja (KMK) / kredit usaha (kredit komersil).  

Mengingat bank calon penerima take over umumnya hanya menerima satu jenis kredit saja. (take over ke sesama KPR atau ke sesama KMK). Atau dengan kata lain jika anda diberikan 2 jenis PK diatas, maka anda TIDAK / SULIT untuk melakukan take over. Sehingga terikatlah seorang nasabah akan hal ini. Jadi inilah hal terpenting yang anda perlu cermati.

Biaya Biaya KPR 

Hal ini memang tak dapat terelakkan. BIaya yang dikenakan dari masing-masing bank tentunya berbeda-beda. Perhitungkan dengan seksama. Biasana di awal proses, biaya dikenakan adalah biaya Appraisal (biaya survey bangunan). Biaya ini berkisaran antara Rp.500.000 namun akan hangus di awal, baik diterimanya KPR anda atau Ditolak. Mengingat surveytelah dilakukan di awal, dan dibebankan kepada calon debitur. Biaya lain yang akan dikenakan setelah disetujuinya permohonan KPR anda adalah;

1.        Biaya provisi 1% dari jumlah pinjaman
2.        Premi asuransi jiwa (umumnya 1 kali bayar)
3.        Premi asuransi kerugian/kebakaran (umumnya 1 kali bayar)
4.        Administrasi berkisar Rp.500.000
5.       Peningkatan hak (biasanya jika sertipikat rumah yang akan anda beli masih berupa SHGB (guna bangunan). Wajib anda tingkatkan menjadi SHM (hak milik) biasanya sekaligus melalui notaris yang disediakan bank. Tarif sesuai tarif notaris

Demikian yang dapat saya sharing, semoga bermanfaat. Untuk men-copas tulisan ini silahkan saja, yang terpenting tetap menyebutkan sumbernya.

Agus Darmaputra

Twitter : @darmapotra
BB       : 282FD5F2