Cara Jual-Beli Rumah yang Masih Sementara Dicicil (KPR)
 |
| sumber gambar : google.com |
Atau mngkin bagi anda yang baru berniat ingin mengajukan KPR bertanya-tanya; �apakah saya bisa membeli rumah yang sementara di KPR-kan / dijaminkan di bank?� kedua pertanyaan tersebut dapat dijawab dengan kata �Yes You Can!� (iya anda bisa).
Bagaimana prosedurnya?
Tentunya kebijakan setiap bank berbeda-beda seperti yang pernah saya bahas di halaman lain di blog ini. Secara umum menjual agunan (rumah/ruko/apartment yang sementara dijaminkan) harus memenuhi beberapa persyaratan (secara umum), antara lain:
- Kredit harus sudah berjalan di atas satu tahun (untuk menghindari nilai pinalti yang tinggi)
- Bangunan harus sudah jadi 100% (apa bila pemilik membeli Indent sebelumnya)
- Agunan harus sudah memiliki sertipikat yang terpecahkan/split (tidak lagi menjadi satu kesatuan dengan sertipikat induk/yg ukurannya besar).
- Memiliki IMB
- PBB walaupun masih induk bukan masalah
- Notaris umumnya disediakan oleh bank pemegang hak.
- Pemilik agunan membayar pinalti ke bank pemegang hak (besarnya sesuai kebijakan masing-masing bank)
- Bila agunan dijaminkan di bank A, kemudian pembeli menghendaki di proses pengajuan KPR ke bank B, maka pemilik agunan (debitur) waajib meng-copy sertipikat, IMB, dan PBB serta STTS (bukti setoran pajak terbaru)
- Namun jika agunan yang akan dibeli di bank A kemudian anda mengajukan KPR pada bank A juga, maka anda hanya memersiapkan data pribadi anda dan data pekerjaan anda. Data agunan akan disiapkan oleh bank pemegang jaminan tsb.
Pada lain kasus, ada pertanyaan;
Apakah kita boleh menjual/membeli agunan yang masih Indent (rumah belum jadi dan sementara dibangun oleh pengembang) kepada pihak ke III ??
Jawabannya adalah TIDAK boleh secara sah di notaris dan dengan membalik nama di bank, mengingat rumah ybs belum terbangun dan belum memiliki pemecahan sertipikat masing-masing. Tetapi boleh dilakukan "jual beli dibawah tangan� di notaris antara debitur dengan pembeli.
#Caranya?
Anda sebagai debitur eksisting bertemu dengan calon pembeli, melakukan kesepakatan harga di kantor notaris dan notaris akan membuatkan semaca MOU / �perjanjian jual-beli�. Perjanjian jual beli ini nantinya digunakan untuk mengambil sertipikat pada bank ybs ketika kredit sudah lunas. Mengingat nama debitur yang tercatat di bank adalah masih nama pemilik sebelumnya. Besarnya biaya pembuatan �perjanjian jual-beli� ini antara 800 ribu hingga 1 juta rupiah.
#Apakah ada resikonya membeli dengan cara �dibawah tangan?�
Resikonya tetap ada! Misalnya:
- Jika pihak ke III sebagai pembeli tidak rutin membayar/menunggak atau bahkan macet, dimana seperti kita ketahui nama yang tercatat pada bank ybs masih atas nama debitur pertama. Jadi bank hanya mengetahui bahwa pembeli pertama melakukan tunggakan / macet (jika macet).
- Kolektor bank ybs akan menagih ke debitur tercatat, jadi siaplah untuk ditelpon.
- Karena nama yang tercatat pada bank adalah tetap debitur/pembeli pertama, maka jika terjadi penunggakan / macet todal maka tentunya yang buruk adalah nama dari debitur pertama/tercatat.
- Selanjutnya akan muncul risiko lain, misalkan jika suatu hari anda (sebagai debitur pertama tadi) hendak melakukan permohonan KPR lagi, maka rusak lah riwayat B.I anda, atau yang dikenal dengan istilah �I.D B.I Buruk� / �Kolektibilitas kurang lancar (KOL 2/3/5). Sehingga mempersulit pengajuan kredit hingga status kredit yg anda jual belikan bawah tangan tadi kembali lancar/lunas.
- Namun jika anda tetap harus menjual agunan/jaminan anda karena terpaksa ke pihak III, (hanya melakukan pembelian �dibawah tangan� atau tidak beralih nama ke debitur berikunya di bank), maka pilihan risiko tentunya ada di tagan anda sbg pembeli pertama, sebagai debitur tercatat yang sah di bank.
- Kebutuhan dana/keuangan
- Menemukan agunan yang lebih bagus/strategis
- Biasanya debitur sudah memprediksi bahwa tidak sanggup lagi meneruskan kredit. Sehinga sebelum terjadi macet / disita oleh perbankan, debitur segera menjual bawah tangan / kepada pihak ke III
- dan sebagainya..
Semoga bermanfaat..
Agus Darmaputra
Follows my Twitter : @darmapotra
Web : divatra.com