Diandra Serpong Village Cara Jual-Beli Rumah yang Masih Sementara Dicicil (KPR) Ditania Properti

Cara Jual-Beli Rumah yang Masih Sementara Dicicil (KPR)

sumber gambar : google.com

Mungkin dari sekian banyaknya debitur yang ada di bank (yang memiliki KPR), akan bertanya-tanya �apakah saya bisa menjual agunan saya yang sementara di kredit (KPR) di sebuah bank?�.

Atau mngkin bagi anda yang baru berniat ingin mengajukan KPR bertanya-tanya; �apakah saya bisa membeli rumah yang sementara di KPR-kan / dijaminkan di bank?� kedua pertanyaan tersebut dapat dijawab dengan kata �Yes You Can!� (iya anda bisa).

Bagaimana prosedurnya?

Tentunya kebijakan setiap bank berbeda-beda seperti yang pernah saya bahas di halaman lain di blog ini. Secara umum menjual agunan (rumah/ruko/apartment yang sementara dijaminkan) harus memenuhi beberapa persyaratan (secara umum), antara lain:

• Kredit harus sudah berjalan di atas satu tahun (untuk menghindari nilai pinalti yang tinggi)
• Bangunan harus sudah jadi 100% (apa bila pemilik membeli Indent sebelumnya)
• Agunan harus sudah memiliki sertipikat yang terpecahkan/split (tidak lagi menjadi satu kesatuan dengan sertipikat induk/yg ukurannya besar).
• Memiliki IMB
• PBB walaupun masih induk bukan masalah
• Notaris umumnya disediakan  oleh bank pemegang hak.
• Pemilik agunan membayar pinalti ke bank pemegang hak (besarnya sesuai kebijakan masing-masing bank)
• Bila agunan dijaminkan di bank A, kemudian pembeli menghendaki di proses pengajuan KPR ke bank B, maka pemilik agunan (debitur) waajib meng-copy sertipikat, IMB, dan PBB serta STTS (bukti setoran pajak terbaru)
• Namun jika agunan yang akan dibeli di bank A  kemudian anda mengajukan KPR pada bank A juga, maka anda hanya memersiapkan data pribadi anda dan data pekerjaan anda. Data agunan akan disiapkan oleh bank pemegang jaminan tsb.

Pada lain kasus, ada pertanyaan;

Apakah kita boleh menjual/membeli agunan yang masih Indent (rumah belum jadi dan sementara dibangun oleh pengembang) kepada pihak ke III ??

Jawabannya adalah TIDAK boleh secara sah di notaris dan dengan membalik nama di bank, mengingat rumah ybs belum terbangun dan belum memiliki pemecahan sertipikat masing-masing.  Tetapi boleh dilakukan "jual beli dibawah tangan� di notaris antara debitur dengan pembeli.

#Caranya?

Anda sebagai debitur eksisting bertemu dengan calon pembeli, melakukan kesepakatan harga di kantor notaris dan notaris akan membuatkan semaca MOU / �perjanjian jual-beli�. Perjanjian jual beli ini nantinya digunakan untuk mengambil sertipikat pada bank ybs ketika kredit sudah lunas. Mengingat nama debitur yang tercatat di bank adalah masih nama pemilik sebelumnya. Besarnya biaya  pembuatan �perjanjian jual-beli� ini antara 800 ribu hingga 1 juta rupiah.

#Apakah ada resikonya membeli dengan cara �dibawah tangan?�

Resikonya tetap ada! Misalnya:

• Jika pihak ke III sebagai pembeli tidak rutin membayar/menunggak atau bahkan macet, dimana seperti kita ketahui nama yang tercatat pada bank ybs masih atas nama debitur pertama. Jadi bank hanya mengetahui bahwa pembeli pertama melakukan tunggakan / macet (jika macet).
• Kolektor bank ybs akan menagih ke debitur tercatat, jadi siaplah untuk ditelpon.
• Karena nama yang tercatat pada bank adalah tetap debitur/pembeli pertama, maka jika terjadi penunggakan / macet todal maka tentunya yang buruk adalah nama dari debitur pertama/tercatat.
• Selanjutnya akan muncul risiko lain, misalkan jika suatu hari anda (sebagai debitur pertama tadi) hendak melakukan permohonan KPR lagi, maka rusak lah riwayat B.I anda, atau yang dikenal dengan istilah �I.D B.I Buruk� / �Kolektibilitas kurang lancar (KOL 2/3/5). Sehingga mempersulit pengajuan kredit hingga status kredit yg anda jual belikan bawah tangan tadi kembali lancar/lunas.
• Namun jika anda tetap harus  menjual agunan/jaminan anda karena terpaksa ke pihak III, (hanya melakukan pembelian �dibawah tangan� atau tidak beralih nama ke debitur berikunya di bank), maka pilihan risiko tentunya ada di tagan anda sbg pembeli pertama, sebagai debitur tercatat yang sah di bank.

#beberapa alasan menjual agunan yang masih Indent

• Kebutuhan dana/keuangan
• Menemukan agunan yang lebih bagus/strategis
• Biasanya debitur sudah memprediksi bahwa tidak sanggup lagi meneruskan kredit. Sehinga sebelum terjadi macet / disita oleh perbankan, debitur segera menjual bawah tangan / kepada pihak ke III
• dan sebagainya..

Semoga bermanfaat..

Agus Darmaputra

Follows my Twitter          : @darmapotra

Web                                   : divatra.com

Diandra Serpong Village Tips Memilih Suku Bunga KPR & Bank yang Tepat Ditania Properti

Tips Memilih Suku Bunga KPR dan Bank yang Tepat

Setiap bank memiliki berbagai strategi marketing untuk menjual programnya masing-masing. Dalam hal ini program Kredit Kepemilikan rumah (KPR) atau tergolong dalam bentuk Kredit Konsumtif. saya akan bagikan beberapa tips agar anda tak mudah terjebak dalam trik atau janji-janji �partai� sebuah bank. Sebab resikonya akan anda rasakan di kemudian hari terlebih anda terikat Perjanjian Kontrak (PK) di hadapan notaris yang tentunya legal/sah secara Hukum.

Kesalahan perhitungan juga menyebabkan terjadinya dampak kesulitan membayar angsuran, menyebabkan kredibelitas yang bruk di ID BI (bank Indonesia) istilahnya sering �batuk-batuk� hee.., atau bahkan terburuk yakni macet / pailit. Adapun beberapa hal penting yang perlu dipertimbangkan diantaranya:

Jenis bunga

Bunga Flat, kelebihan dari pilihan bunga ini yakni anda sudah tau secara pasti berapa pembayaran KPR anda sejak awal hingga lunas. Namun untuk bunga flat sayangnya diterapkan oleh bank-bank berbentuk syariah. Akan tetapi anda perlu perhitungkan berapa besarnya bunga flat yang diberikan serta berapa nilai total akhir dari rumah yang anda beli dgn fasilitas KPR melelui pembiayaan syariah. Contoh; Syariah 12% flat 10 thn, atau 13% Flat 15 thn. Untuk bank konvensional 9% flat di 1 tahun pertama, di tahun ke II 11% selama 1thn dan kemudian di tahun ke III mengikuti rate pasar atau dikenal dengan istilah effective rate/Floating. Sebenrnya ini adalah stategi tarik ulur bunga yang diterapkan baik oleh bank berbasis syariah ataupun konvensional. Namun pilihan bunga Flat untuk jumlah kredit diatas 100 juta sangat jarang kita temukan. Jadi umumnya bunga floating.

Bunga Flat Subsidi Pemerintah, beberapa bulan lalu pemerintah meluncurkan program FLPP(Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)yaitu pembiayaan perumahan diperuntukkan kepada masyarakat ekonomi bawah, dengan harga maksimum rumah 88juta dan gaji calon debitur dibawah 3,5 juta /bulan dengan suku bunga 7% � 7,5% flat hingga lunas. Namun permasalahan lain muncul yakni sedikitnya pengembang yang membangun unit rumah dengan harga tsb. Disamping itu sekalipun ada, namun lokasi dari perumahan umumnya jauh ke wilayah pinggir perkotaan serta kualitas bangunan yang kurang bagus.

Berapa Besarnya Pengembalian Pokok dan Bunga    

Banyaknya debitur yang saya temui mempunyai cukup banyak alasan yang menyebabkan keinginan untuk melakukan take over (pemindahan kredit dari satu bank ke bank lainnnya). Dari bank swasta ke bank pemerintah, atau sebaliknya. Seperti yang saya bahas diatas, umumnya seorang debitur di awal mengajukan kredit hanya tergiur dengan cepatnya proses (karena butuh cepat), besarnya LTV (persentase jumlah pencairan) yang diberikan,  serta terkecoh dengan rendahnya bunga di satu tahun pertama atau di beberapa tahun kemudian. Namun mengabaikan satu hal, yaitu Simulasi Angsuran. Lamanya pengurangan plafond (pokok pinjaman / pokok utang) baru kemudian dapat dirasakan ketika diatas 5 tahun kredit (maksudnya jumlah pinjaman tak kunjung berkurang padahal sudah diangsur bertahun-tahun). Hal inilah yang perlu anda tahu dan cermati serta pertanyakan sebelum memilih sebuah bank yang tepat.

Jadi mintalah simulasi angsuran untuk mengetahui berapa besarnya bunga dan berapa besarnya pengembalian pokok setiap bulannya selama masa kredit.

Secara sederhana, simulasi bunga dapat diibaratkan sepeti piramida terbalik. Jadi dalam artian untuk di awal tahun antara tahun 1 s/d 3 lebih besar jumlah pembayaran bunga dibanding pengembalian pokok. Atau dapat dipersentasekan jika tenor(masa kredit) anda adalah 15 tahun, maka perbandingannya 80:20 (80% bayar bunga, dan 20% penembalian pokok). Lalu di tahun ke 4 hingga tahun ke 7 perbandingan berubah menjadi 75:35 (75% bunga dan 25% pokok) kemudian di tahun ke 7 hingga ke 11 berubah lagi menjadi 60:40 (60% pembayaran bunga, 40% pengembalian pokok) tahun ke 11 hingga 15 berbanding terbalik menjadi 35:75 (35% bunga, 75% pokok). Inilah yang dimaksud dengan piramida terbalik.

Jadi tanyakanlah hal ini secara detail, lalu bandingkan antar bank sebelum anda memutuskan bak mana yang ingin anda gunakan, karena strategi dan kebijakan dari setiap bank pasti berbeda. Dan yang perlu kita ketahui bahwa umumnya setiap bisnis bisnis pasti mencari keuntungan, apapun basisnya (syariah/konvensional) dari setiap bank terutama bank di Indonesia. Jadi cermatlah dengan trik dan strategi tsb. Mungkin berbeda dengan Negara-negara maju seperti jepang, tenor KPR diberikan bank/pemerintah hingga 40 tahun dengan bunga yang �hampir� 0% ! (jadi benar-benar ke arah sosial/membantu masyarakyat).

Aturan Pelunasan Percepat

Jika pada saat pengajuan anda mengambil tenor terpanjang, angap saja 15^thnamun di pertengahan perjalanan kredit, anda tiba-tiba memiliki rejeki lebih dan ingin melunasi kedit maka anda harus ketahui dari awal bagaimana prosedur jika anda melakkan pelunasan sebelum masa kredit berakhir. Berapa dan apakah ada denda / pinalti, apakah yang dikembalikan hanya pokok saja, ataukah harus dikembalikan buka+pokonya.

Bentuk Perjanjian Kredit (PK)

Di beberapa bank yang ingin mengikat nasabahnya secara terus menerus sekalipun dengan bunga yang tinggi umumnya memberlakukan aturan tertentu untuk mengikat para debiturnya agar tdidak �kabur ke bank lain�, atau take over.

Nah yang terpenting anda perlu perhatikan sebelum melakukan tanda tangan / akad kredit yaitu bentuk PK. Jika anda murni berprofesi sebagai karyawan, maka pastikan bahwa bentuk PK-nya hanya 1 bentuk saja yakni kredit KPR (kredit konsumtif). Namun jika anda adalah seorag Karyawan yang memiliki usaha sampingan, atau anda Hanya berprofesi sebagai pengusaha/wiraswasta/professional (dokter+ada praktek, Notaris, dll). Maka tetap harus anda pastikan bentuk PK tsb. Mengapa demikian?

Di berbagai kasus, setelah masa kredit berjalan diatas 1 atau 2 tahun, banyak debitur yang mengeluhkan tingginya suku bunga floating sehingga melampaui batas kemampuan bayar (over DSR). Karena anda merasa berat / kesal / kecewa, maka anda berniat untuk melakukan take over ke bank lain (misal ke bank pemerintah) yang menawarkan bunga lebih ringan. Tetapi permasalahan muncul karena PK yang diberikan adalah 2 jenis PK. pada awal kredit. Yaitu PK berupa KPR murni (kredit konsumtif), namun dicampurkan dengan Kredit Modal Kerja (KMK) / kredit usaha (kredit komersil).  

Mengingat bank calon penerima take over umumnya hanya menerima satu jenis kredit saja. (take over ke sesama KPR atau ke sesama KMK). Atau dengan kata lain jika anda diberikan 2 jenis PK diatas, maka anda TIDAK / SULIT untuk melakukan take over. Sehingga terikatlah seorang nasabah akan hal ini. Jadi inilah hal terpenting yang anda perlu cermati.

Biaya Biaya KPR 

Hal ini memang tak dapat terelakkan. BIaya yang dikenakan dari masing-masing bank tentunya berbeda-beda. Perhitungkan dengan seksama. Biasana di awal proses, biaya dikenakan adalah biaya Appraisal (biaya survey bangunan). Biaya ini berkisaran antara Rp.500.000 namun akan hangus di awal, baik diterimanya KPR anda atau Ditolak. Mengingat surveytelah dilakukan di awal, dan dibebankan kepada calon debitur. Biaya lain yang akan dikenakan setelah disetujuinya permohonan KPR anda adalah;

1.        Biaya provisi 1% dari jumlah pinjaman
2.        Premi asuransi jiwa (umumnya 1 kali bayar)
3.        Premi asuransi kerugian/kebakaran (umumnya 1 kali bayar)
4.        Administrasi berkisar Rp.500.000
5.       Peningkatan hak (biasanya jika sertipikat rumah yang akan anda beli masih berupa SHGB (guna bangunan). Wajib anda tingkatkan menjadi SHM (hak milik) biasanya sekaligus melalui notaris yang disediakan bank. Tarif sesuai tarif notaris

Demikian yang dapat saya sharing, semoga bermanfaat. Untuk men-copas tulisan ini silahkan saja, yang terpenting tetap menyebutkan sumbernya.

Agus Darmaputra

Twitter : @darmapotra
BB       : 282FD5F2

Diandra Serpong Village Rumah Rp. 625jt, Taman Metropolitan - Tanjung Bunga Makassar Ditania Properti

Rp. 625.000.000 (fix)

Jl Metro Raya, Tanjung Bunga Makassar

Luas Tanah : 6x16 M

Luas Bangunan/Type : 70

Tinggi Plafon :  5 M

Kamar Tidur :  2 

Ruang depan masih bisa dijadikan kapar 1 lagi

Lengkap Canopy depan dan Belakang

Plafon berbahan Hallow, Instalasi Baru! 

Pajak Jual - beli tanggung bersama

Telpon Segera : 0813 5484 8866

Diandra Serpong Village St. Moritz Apartment Jl. Bolevard - Makassar Ditania Properti

THE ST. MORITZ APARTMENT

MAKASSAR

Miliki segera! Kawasan paling bergengsi di indonesia timur bekelas internasional, yang pertama dan satu-satunya dengan konsep Mixed-Use THE ST. MORITZ Apartemen, (Lokasi Ex PMCC / panakukang mas / boulevard )

 

PERSEMBAHAN DARI 

Dengan NUP ( No UruT Pembeli )

Rp. 10.000.000/ unit.

User  bisa memilih unit yang paling cocok untuk hunian exclusive

Dgn hrga �Rp.18.000.000/ m2

tersedia:         

1 Bed room. �Rp.700.000.000,-

2 Bed room. �Rp.1.400.000.000,-

3 Bed room. �Rp.2.100.000.000,-

 

* NUP akan dikembalikan jika  User tidak jadi membeli atau tidak berminat ( Tidak Hangus).

Ini adalah  gedung tertinggi di indonesia timur dgn 51 lantai dilengkapi.

1. Hotel Lippo
2. Sekolah Pelita Harapan
3. Mall Lippo Karawaci
4. Cinema XXI
5. Rumah Sakit Siloam
6. Private Member Club.
7. Private Sky Infinity Pool
8. Sarana Lounge
9. Helicopter Service
10. Sarana Menara
11. Entertainment and F&B HuB

Pesan NUP Sekarang juga!

Agus - 081354848866

Pemesanan melalui kami, berkas siap dijemput. Untuk Proses KPR kami siap bantu. 

Harga resmi sesuai price list.  

Diandra Serpong Village Take Over Jual Beli Ditania Properti

rumah pohon - sumber google.com

KPR - Take Over Jual Beli

Sebenarnya sama saja dengan KPR Secondary (pembelian rumah second). Bedanya yaitu untuk KPR Take Over Jual Beli sertipikat berada di Bank A (sementara dicicil), kemudian calon pembeli ingin membeli dengan bantuan dari bank B (bank calon penerima) dan umumnya otomatis jika disetujui akan langsung di balik nama ke pembeli.

Over Jual Beli biasanya lazim dikenal dengan istilah �take over� (dalam pemahaman masyarakat awam). Padahal yang dimaksud KPR Take Over adalah �pemindahan fasilitas kredit dari bank A (asal) ke bank B (penerima take over).� oleh debitur yang sama, biasanya karena berbagai alasan, antara lain :

•  Penambahan jumlah kredit dari bank asal (untuk mendapatkan dana tunai)
• Adanya promosi bunga yang lebih rendah dari bank Asal oleh bank penerima
• Kecewa karena sesuatu dan lain hal di bank Asal seperti yag telah saya jelaskan di halaman sebelumnya di web ini.

Limit KPR (Batas Pembiayaan)

Untuk TakeOver Jual Beli maupun KPR Secondary, biasanya bank akan membiayai (mencairkan) rata-rata sekitar 70% dari nilai taksasi (taksir bank). Contoh: diketauhi nilai jual sebuah rumah Rp. 130.000.000, setelah dilakukan appraisal oleh pihak bank, maka ternyata nilai real (sesuai harga sekitar) adalah Rp.100.000.000, maka setelah diputuskan bank menyetujui jumlah KPR yang dicairkan adalah 70.000.000 (70% dari nilai taksir). Namun untuk limit KPR, ini masih kembali kepada kebijakan masing-masing bank. (bisa jadi 80%, 90%, dll). Jadi tidak monoton 70%.

Syarat Document :

Data Pribadi;

1. Copy:
2. KPT Suami-Istri
3. NPWP Suami
4. Buku Nikah/Akta Nikah/ket belum nikah/akta cerai
5. KK (kartu keluarga)
6. Materai 6000 secukupnya (sekitar 3 lembar)

Data Pekerjaan (jika karyawan)

1. Copy SK Kerja / Ket Bekerja
2. Slip Gaji/Perincian gaji

Data Pekerjaan (jika wiraswasta/pengusaha)

1. Copy ijin-ijin usaha (SITU, SIUP, TDP, AKTA PT./CV.) UD. (jika UD.)
2. Ijin usaha dari lurah (jika tidak ada ijin resmi)

Data Agunan (rumah yang akan dibeli) :

Copy ;

1. Sertipikat (harus sudah terpecahkan, bukan lagi sertipikat induk)
2. IMB (ijin mendirikan bangunan)
3. PBB Tahun terbaru (pajak bumi bangunan)
4. STTS Tahun terbaru (bukti setoran pajak, lembaran warna oranye lebih kecil dari PBB)
5. Note; data rumah yang akan dibeli tentunya ada di bank asal, jadi anda harus ke bank yang bersangkutan untuk meng-copy data-data tsb.

Demikian yang saya ketahui, semoga bermanfaat. Jika ada hal lain mohon berkomentar.. terima kasih

Diandra Serpong Village Perum Al-Husada Sidrap Ditania Properti

Perumahan Grand Al-Husada terletak di kota Sidrap. 

Kami hadir di kota Sidrap sebagai icon perkembangan kota, serta peran serta menawarkan jenis investasi yang pasti menguntungkan. Jangan lewatkan kesempatan terbatas ini. Untuk informasi lebih lanjut, silahakan hubungi kontak 0813 5484 8866

Diandra Serpong Village Perumahan CitraLand Makassar Ditania Properti

PT. Ciputra Fajar Mitra 

merupakan develover nasional yang sudah bertaraf Internasional. Diliriknya kota Makassar sebagai pembangunan 3 proyek besarnya antara lain CtraLand Celebes, Citra Garden dan VidaView Apartment menunjukkan iklim investasi di Makassar yang semakin hari semakin meningkat, serta membawa keuntungan yang signifikan bagi masyarakat yang berinvestadi dibidang properti, khususnya CitraLandCelebes. 

Berikut Contoh perumahan CitraLand Celebes Makassar 

Jl Hertasning Baru (sekarang: Jl. Tun Abdul Razak)

entrance

Type Tavern

Type Tuscany

type phoca

type cedar